El que prevalece siempre será el Registro de la propiedad. Pues el Registro de la propiedad es un registro público que garantiza legalmente la propiedad de determinados inmuebles. El catastro no tiene esa capacidad legalmente hablando.
El catastro y el registro no coinciden
La seguridad jurídica del 100% de una propiedad sólo se consigue si el catastro y el registro tienen los mismos datos sobre la propiedad y están alineados.
Entonces, ¿qué ocurre cuando el catastro y el registro de la propiedad no coinciden, y qué tiene prioridad, el registro de la propiedad o el catastro?
Definición de Catastro y Registro de la propiedad
Catastro
El catastro es un organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, cuya misión es llevar a cabo el registro administrativo de todos los bienes inmuebles en España; tanto bienes inmuebles urbanos, como rústicas, incluso los de características especiales.
El objetivo principal de este registro es servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el impuesto sobre sucesiones y donaciones y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
Registro
El Registro de la Propiedad es un organismo dependiente del Ministerio de Justicia y garantiza la propiedad de los bienes inmuebles mediante su inscripción en el registro.
La diferencia entre la Oficina del Catastro y el Registro de la Propiedad es que esta última garantiza y certifica la propiedad de los bienes inmuebles; la Oficina del Catastro no tiene esta capacidad.
¿Qué ocurre si el Catastro y el Registro no coinciden?
Las discrepancias que existen entre el catastro y el registro se deben a errores en la representación de la forma real de la propiedad en cuestión. Para saber cuál es la agencia que contiene el error, es necesario medir el inmueble en cuestión y realizar la verificación correspondiente.
Desde la promulgación de la modificación de la Ley Hipotecaria, el mapa catastral se considera el dibujo básico a la hora de inscribir los terrenos en el registro. Por lo tanto, si una propiedad no está correctamente inscrita en el catastro, no puede ser inscrita correctamente en el registro y no hay ninguna garantía legal para el propietario.
Para que una propiedad esté correctamente registrada en el Catastro, es admisible que haya algunos errores en la zona en relación con el Catastro. Si el error supera esta zona, el registro puede paralizar la inscripción hasta que se resuelva la situación.
Si encuentra que hay una diferencia entre la superficie del Catastro y la del Registro, le recomendamos que realice un reconocimiento del terreno y lo corrija cuanto antes para evitar futuros problemas.
¿Qué tiene prioridad, el Registro o el Catastro?
Como ya se ha dicho, el Catastro es un registro puramente administrativo de todos los bienes inmuebles en España y su finalidad es servir de base para la aplicación de impuestos a estos bienes. El Registro de la Propiedad, por su parte, es un registro público que garantiza legalmente la propiedad de determinados inmuebles.
Como tal, la principal autoridad reside en el Registro de la Propiedad, y aunque el catastro es un elemento que puede indicar la propiedad de un inmueble, no puede definir la propiedad de un inmueble con garantías.
Aunque el Catastro y el Registrador son organizaciones independientes, es importante que se pongan de acuerdo para evitar discrepancias en los datos y prevenir futuros problemas.
Si no se ponen de acuerdo, hay que realizar un estudio de la propiedad para ver dónde están los errores y corregirlos. Las escrituras (Registro de la Propiedad) siempre tienen prioridad sobre los datos contenidos en el catastro.
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